경매 할때 필요한 돈 예산 잡기

일단 부동산 경매를 하려면 종잣돈이 있어야 시작 할 수가 있다고 생각해요..

그런데 그 종잣돈 모으는 것이 왜 그리 힘든지..

가는 곳곳마다 쓸일이 생기니까요..

이제 기본적으로 얼마가 필요한 지 한번 볼까요?

부동산 경매에 필요한 목돈 규모는 몇 가지 상황에 따라 달라져요. 기본적으로 준비해야 하는 돈의 흐름을 단계별로 정리해 드릴게요.

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1. 입찰보증금

• 보통 **최저매각가(감정가가 아니라 법원에서 정한 시작가)**의 **10%**를 현장에서 보증금으로 내야 해요.
• 예: 최저가가 2억 원이라면 → 보증금은 2천만 원.
• 이 돈은 낙찰을 못 받으면 그대로 돌려받습니다.

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2. 낙찰가 잔금

• 낙찰을 받으면 보통 1~2개월 내에 잔금을 내야 해요.
• 보증금(10%)을 제외한 90% 금액을 마련해야 합니다.
• 예: 낙찰가 2억 원 → 잔금 1억 8천만 원 필요.

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3. 추가 비용

• 취득세·등록세: 매입가의 약 4% 전후 (주택 여부, 면적, 보유 주택 수에 따라 달라짐).
• 법무사 비용, 인지세, 등기 비용: 보통 수십만~1백만 원 정도.
• 명도 비용: 기존 세입자나 점유자가 있으면 협의/이사비용이 추가될 수 있음.

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4. 대출 활용

• 전액 현금을 준비할 필요는 없어요.
• 보통 낙찰 후 은행에서 **경락잔금대출(낙찰자 대출)**을 이용하면 낙찰가의 **최대 70~80%**까지 대출 가능.
• 따라서 자기자본은 전체 금액의 약 20~30% + 세금·부대비용 정도는 확보해야 해요.

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✅ 정리

• 최소 필요 목돈 = 낙찰가의 20~30% + 세금 및 명도 비용.
• 예: 2억 원짜리 물건 낙찰 → 자기자본 4천만~6천만 원 + 세금·비용 수백만 원 정도는 있어야 안정적.

 

👉 그러면  **대출 비율(70%, 80% 등)**에 따라 실제 현금으로 준비해야 할 금액을 볼까요?

• 왼쪽(2억 아파트): 대출 70% → 약 64백만원, 대출 80% → 약 48백만원 필요
• 오른쪽(5억 아파트): 대출 70% → 약 1억4천만원, 대출 80% → 약 1억2천만원 필요

👉 즉, 대출을 활용하면 실제 준비해야 하는 자기자본이 많이 줄어듭니다.

대신 제가 간단한 그림(표) 형태로 텍스트로 보여드릴게요. 👇

부동산 경매 참여 예상 자금 흐름

항목	금액예시
보증금(입찰가의 10%) 잔금(낙찰가의 90%) 취득세(약 4%) 기타비용(법원, 등기)	3,000 만원 27,000 만원 1,200만원 100만원
총 필요 자금	31,300만원

 

👉 즉, 낙찰가 3억 원짜리 물건을 기준으로 보면 약 3억 1천만 원 이상은 준비해야 하고, 대출을 활용하면 초기 현금 부담은 줄일 수 있습니다.

대출로 80%를 받는다고 하면 24,000만원을 공제하면 최소한 7,300만원 정도는 있어야 한다.

너무 목표가 거창한가? ㅜㅜ

이제 작은 것부터 올라가 보자..

일단 목돈마련을 위한 목표를 잡아야 겠다.

다음에는 목돈마련을 어떻게 구체적으로 할 수 있는지 알아 보겠다.